2026年9月21日，静安地块吸引了2家房企参拍：1建发&象屿、2招商&南山&滨江&南通瑞城。经过78轮竞价，最终象屿&建发以总价705049万元竞得该地块，楼面价69614元/㎡，溢价约5.48%。
2026年9月30日，静安区规划和自然资源局公示了 N070302单元117a-09地块（象屿&建发联合开发）的设计方案总平面图。
小胖君通过过往经验，结合总图指标完成测算推导，现将项目户型配比结论整理如下：
产品定位：
纯商品房改善社区，四档面积梯度完整
户型结构特征
从公示户数配比来看，112㎡约426户、占比50.12%，是整个社区的走量主力；140㎡约300户、占比35.29%，是改善核心；西北角独立9F洋房组团106㎡约64户、占比7.53%；地块正中心仅少量160㎡楼王、约60户、占比7.06%。
户型梯度清晰：112㎡做社区走量主力，140㎡为改善核心，106㎡洋房做低密差异化，160㎡作为地块天花板，形成内部四级产品分层。全商品房、无保障房配建，是静安内环旁近年少有的纯改善宅地。
楼栋与层数
楼栋以17F高层为主，搭配16+1F、15+1F小高层，西北角独立布置2栋9F洋房（3#、4#），东南角仅1栋12F（11#）。属于上海典型的「低密小高层+高层」组合，无超高层。
优点：梯户压力小，两梯两户为主，电梯等待时间短；人均采光、视野优于25F+超高层。
大多数楼栋做首层架空（局部/全架空），楼王栋全架空——预留公共活动空间，雨天休憩、儿童活动、邻里会客，大幅提升社区公共空间质感。
圈层式规划，价值向地块中心集中
北侧一排（1#、2#）：靠近养老院和规划绿地，布置140㎡改善户型；
外围一圈：沿柳营路、泽州路、普善路排布112㎡入门户型；
西北角独立组团（3#、4#）：9F洋房，全部106㎡；
地块内部核心（6#）：15+1F连体楼王，全部160㎡。
经典的「外小内大」逻辑：把最大面积、最高价值户型放在地块腹地，远离外围道路噪音；小户型靠外侧缓冲外部干扰。西北角单独切出一块低密洋房组团，与高层区适度分离，形成独立产品标签。至此，"四级改善产品梯度"已非常清晰。
核心产品亮点：
几乎全楼栋架空+洋房组团，静安内环旁罕见的配置组合
除了清晰的梯度与圈层排布，从公示总平还能看到两个最实在的产品力突破口：
第一，几乎全楼栋首层架空。上海内环旁新盘能做到"几乎每栋都架空"的不多，多数项目只做局部甚至不做。本项目160㎡楼王栋做全架空，其余楼栋做局部架空，北侧1#做首层配套。架空层直接解决上海高层社区底层潮湿、采光差的老问题，也给了社区一个"不下雨也能跑"的公共空间。
第二，西北角9F洋房独立组团。在以17F为主的高层社区里，单独切出一块9层低密组团做106㎡——不跟112㎡挤走量市场，而是用"低密、高得房、安静"切走一批追求居住舒适度的入门改善客户，差异化打法明显。
另外，从楼栋轮廓看，几乎全部户型南向墙面齐平，不存在户型间自遮挡，采光面完整通透。很多小区楼栋轮廓凹凸、互相挡光，齐平之后每户南向采光完整释放，外立面也更规整大气。
户型格局预判
112㎡｜社区走量主力・入门改善三房
426户、占比50.12%，是整个社区体量最大的户型，分布在南排、东排、西排临路楼栋（1#、4#、5-a、5-c、7#、9#、10#、11#、12#等外圈单元）。
外圈楼栋・边套
从楼栋轮廓推算，边套南向整体面宽约10.5–11米，三开间朝南；
尺度拆解：主卧面宽约3.3–3.5m，南向次卧约3.0m，客厅约3.6–3.8m；
配置：独立电梯厅、双阳台、飘窗，南北通透，标准三房两卫；
核心亮点：面积不大但标配独立电梯厅，没有因为是走量户型就减配归家仪式感。两梯两户在112㎡这个面积段属于越级。
外圈楼栋・中间套
与边套同楼栋，南向面宽略小，约9.5–10米，大概率三开间朝南；
面宽表现优于市面绝大多数同面积户型；
配置：独立电梯厅、双阳台、多飘窗，标准三房两卫；功能完整无硬伤，是社区低门槛改善选项。
106㎡｜西北角9F洋房・低密改善三房
64户、占比7.53%，项目的差异化产品，全部集中在西北角独立9F洋房组团（3#整栋106㎡、4#部分单元），不与高层混搭。
从楼栋轮廓推算，洋房南向整体面宽约10–10.5米，三开间朝南；
尺度拆解：主卧面宽约3.3m，南向次卧约3.0m，客厅约3.6m；
配置：独立电梯厅、多阳台+飘窗，南北通透；
核心亮点：9层洋房得房率天然高于17层高层（预计高3–5个百分点），加独立组团、远离主干道，居住静谧性全项目最好；面积虽小但密度低、住得舒服，是"低门槛+高品质"的组合。
140㎡｜改善主力・进阶四房
300户、占比35.29%，社区第二大户型，也是改善客群的核心选择。分布最广——北排、中间排、东排、西排都有（1#、2#、5-a、5-c、7#、8#、9#），很多楼栋与112㎡组成"112+140"混合单元。
从楼栋轮廓推算，南向整体面宽约13–13.5米，四开间朝南，4房2厅2卫；
尺度拆解：主卧面宽约3.6–3.8m，南向次卧约3.2m×2，客厅约4.2–4.5m；
房间格局：主卧套房，带独立卫浴+衣帽间；南向次卧可做老人房/儿童房；北侧双房可灵活作书房、二胎房或客房；
配套：独立电梯厅、两梯两户、多阳台、多飘窗全系保留；
空间特点：餐客厨一体化、南北通透、分区清晰，实现"四房不局促、面宽不将就"。
160㎡｜中心楼王・终极改善大平层
60户、占比7.06%，地块绝对楼王，位于社区几何中心（6#），15+1F连体布置，楼栋首层全架空，是整个社区的景观C位。
预判四开间朝南、4房2厅3卫的终极改善格局：
尺度拆解：南向整体面宽约15–16米，客厅为大横厅（面宽有望突破6米），配贯通式南向大阳台；
房间格局：主卧独立大套房，带衣帽间+双台盆卫浴；至少1间南向次卧套房，多套房适配三代同堂；
配套：独立电梯厅、一梯一户、私厅入户；南北通透，北侧预留书房、家政间；餐客厨一体化，有条件落地中西双厨。
整体产品力总结
从四档面积梯度的精准规划、外小内大的圈层排布，到几乎全楼栋架空的社区品质、西北角独立洋房组团的差异化打法，建发&象屿在这块地上的产品逻辑非常清晰——用纯商品房的底子，112㎡走量、140㎡做改善核心、106㎡洋房打差异化、160㎡楼王做天花板，做一套从首改到终改全覆盖的改善产品线。
近50%的112㎡走量户型保证了社区入住率和流动性，35%的140㎡改善户型撑起社区中坚，7.5%的106㎡洋房和7%的160㎡楼王分别切走低密偏好与终极改善客群。精准拿捏静安内环旁改善客群的核心需求，整体产品完成度、排布逻辑、配置标准都极具竞争力，值得重点期待项目正式亮相。
免责声明：户型面积、产品形态均为预测，不构成投资建议。具体以开发商最终公示及预售合同为准。(本文来自 小胖看房)
