保利欧阳路｜鲁迅公园畔，内环内珍藏低密改善盘
上海内环可供开发的纯住宅地块本就稀缺，虹口欧阳路 hk153-02 地块，更是难得落于百年人文底蕴之上，保利竞得，毗邻鲁迅公园、山阴路风貌区，老城成熟底色叠加全新产品，是虹口内环改善值得重点关注的新项目。
2026 年 5 月土拍，6 家房企激烈争夺，27 轮竞价后，保利以 14.3 亿拿下这块三角宝地，计容建面约 15250㎡，容积率 2.5，楼板价约 93775 元 /㎡，地块无保障房，全部 70 年商品房，装修标准最低 4000 元 /㎡。目前规划已公示，建设工程规划许可证到手，静待开工。
区位是项目最大底气。咫尺鲁迅公园、虹口足球场，日常晨跑、散步十分便利；甜爱路、山阴路、多伦路就在周边，老上海梧桐街巷氛围感浓厚。轨道交通方面，步行可达 10 号线邮电新村站，在建 19 号线甜爱路站距离不远，海伦路 4、10 号线覆盖，去往北外滩、南京东路、陆家嘴都很便捷。一公里内瑞虹天地，商业、影院、商超一站式配齐，现成配套无需等待兑现。
社区规划仅 3 栋住宅，南低北高布局，南侧是 8+1 层洋房，北侧两栋 15-16 层高层。项目采用 6.5 米整体抬板，人车完全分流，地面打造庭院、下沉景观与风雨连廊。整个小区体量小巧，总户数仅百余套，圈层纯粹，主打 120-180㎡三至四房，面向内环置换家庭，高楼层可眺望鲁迅公园绿意。
当然地块先天条件有取舍。三角地形，南侧洋房低层会受到金陵国际大厦遮挡，日照一般；部分房源临欧阳路、吉祥路主干道，存在车流噪音。地块偏小，没有大型会所，社区配套以景观为主。
参考虹口内环新房行情，项目未来入市预期单价 12-14 万 /㎡，总价段 1500 万 - 2200 万。项目当前还未开工，预计 2027 年中下旬展厅开放，年底至 2028 年取证摇号。
适合什么样的客户？深耕虹口、喜欢内环成熟界面，偏爱公园与历史人文氛围，追求安静纯粹小社区改善家庭。如果介意三角地块、临街噪音，建议等楼栋平面图出来后再仔细筛选。户型、价格为市场预判，最终以开发商官方公示信息为准。
