徐汇滨江西岸龙吴路地铁站xh297A-06地块全方位解析

徐汇滨江西岸xh297A-06地块全方位解析

xh297A-06地块坐落于徐汇滨江南段西岸中央公园组团，是徐汇滨江整体开发承北启南的核心节点，更是片区向南拓展的核心起点。作为西岸七大组团中唯一以“生态+居住”为核心定位的板块，地块宜居属性得天独厚。

整个西岸中央公园组团整体规划面积约105万方，片区未来规划重磅配套：将在龙吴路上方打造观景桥梁，无缝串联约81.86万㎡的上海植物园，同时衔接滨江步道，打造出规模、生态质感全面超越世纪公园的连片大型生态住区——绿融西岸组团。片区不仅完整保留原生自然生态基底，更精准落地高端居住所需的商业、休闲全维度配套，适配改善、高端居住需求。

地块占位优势十分突出，与黄浦江直线距离仅约200米，可与三林滨江隔江对望；距离在建23号线龙吴路站直线距离同样约200米，轨道出行便捷度拉满。地块北侧为已出让的招商上中隐翠项目，其入市均价约13.9万/㎡，而本次全新地块更近浦江、前排观景视野更优，板块价值与市场热度毋庸置疑。

一、地块规划指标&用地调整详情

早在2023年，《徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128A、xh128C、xh128D街坊和黄浦江南延伸段WS7单元xh297A街坊局部调整》规划已正式获批。片区原规划以商务、商业用地为主，优化调整后，核心板块定位二类、三类居住用地，滨江沿线局部保留商业、文体配套用地，形成「居住为主、滨江配套为辅」的成熟宜居用地格局。

各细分地块功能划分清晰、业态互补：

1. xh297A-06核心住宅地块：二类、三类居住用地，占地面积25717㎡，容积率低至1.8，建筑限高80米，总建筑面积约4.63万㎡，规划不少于441套商品住宅，主打低密临江人居产品。

2. xh297A-05滨江配套地块：容积率1.8，建筑高度严格锁定24米，仅规划低层开放型滨水商业，无高层开发，保障滨江界面通透纯粹。

3. xh297A-02公建地块：占地面积11672㎡，规划为文化、体育设施用地，补齐社区休闲文体配套。

4. 历史风貌保留：上海划船俱乐部旧址完整原址保留，划定专属文物保护控制线，未来将结合滨江商业，打造文博、文旅沉浸式业态，赋能滨江板块历史底蕴。

凭借徐汇滨江核心区位、临江近距离、南向无遮挡视野、1.8超低容积率四大核心优势，该地块已然成为改善购房者的优选标的。为此，小胖看房专业建筑师团队，基于官方规划条件，对地块社区布局、户型排布、江景视野、居住噪音等维度进行全方位模拟拆解，客观分析地块优劣势，为置业提供精准参考。

温馨说明：本次分析基于官方规划条件绘制的总平面图预判，非最终施工方案，楼栋排布、层数、户型面积等细节，最终以开发商官方报批公示方案为准。

二、社区整体规划方案预判

结合市场迭代趋势，我们拟定两版规划预测方案：方案一依据2023年原始地块指标，以中小户型为主，产品体系已难以适配当下高端改善市场需求；本次深度分析统一基于适配当前市场的方案二——放宽中小套型比例、对标3.5代高端住宅标准，主打大户型改善产品。

1. 斜向错落排布，最大化释放江景价值

社区整体采用南低北高的科学布局，预留通透视线通廊，打造层次丰富的滨江天际线。

社区南侧规划9层洋房产品，北侧排布16层小高层，高低错落的楼栋排布，让后排中低楼层可越过南侧洋房屋顶，斜向俯瞰浦江江面，彻底打破传统滨江住宅「仅高区看江」的局限，实现低区亦可沉浸式观江。

从江面回望社区，建筑高低有序、韵律十足，避免了平板式楼栋带来的压抑感；从社区向内观江，视线无高层遮挡。同时地块东侧24米低层滨江商业公建，与社区南向洋房形成「双低界面」，既保障全线江景视野，又大幅提升居住舒适度。南侧洋房独享社区超低密属性，紧邻中央花园，静谧宜居优势显著。

2. 中央花园+全楼栋架空，打造低密森居社区

依托1.8超低容积率，地块中部偏西预留整块无遮挡集中中央绿地，联动西北侧城市公共绿地、西侧龙吴路市政绿化带，构筑「城市绿带+社区内园」双重生态体系。

一方面，中央花园为西侧无江景的125㎡、145㎡户型，提供优质向内观景界面，西侧楼栋全屋朝东布局，客厅、主卧直面社区园林，以双重绿意弥补江景短板；另一方面，社区所有楼栋首层全部架空，打通地面通行与绿化空间，中央花园景观贯穿每栋楼栋底层，形成连续完整的社区绿意空间，杜绝建筑体块割裂园区景观。

最终形成「北高望江、南低享园」的极致格局：北侧高层独占一线江景资源，南侧洋房私享低密静谧与中央花园绿意，社区资源分配均衡、居住层次分明。

3. 人车动线分离，保留纯粹滨江界面

社区车行、人行、消防出入口全部集中布置于西侧龙吴路、南侧规划道路，东侧滨江龙腾大道全程无出入口，完整保留稀缺的沿江景观界面，避免车流、道闸切割滨江观景动线。

住户日常通勤依托西侧静谧路网，东侧江岸彻底打造为纯粹的步行、观景休闲空间，最大化保留滨江豪宅的高端居住质感。

三、楼栋江景视野模拟分析

社区江景视野呈现明显的高低区分特征：

• 中低楼层：主要依托前排24米滨江公建的楼栋缝隙、夹角实现碎片化观江，无法直面完整江面，观景效果有限；

• 高区楼层：竖向高度超越前排所有低矮建筑屋顶，可无遮挡俯瞰整片黄浦江面，独享完整、壮阔的一线江景视野。

整体来看，项目高楼层江景价值突出，中低楼层以社区园林、城市绿意景观为主。

四、梯度化户型落位（125-220㎡全维度改善）

社区规划125-220㎡五大主力户型，严格遵循「景观价值匹配户型尺度」的落位逻辑，资源最大化利用：

1. 220㎡顶奢旗舰户型：占据地块东北角端头黄金位，紧邻江岸、转角双景，北侧毗邻城市公共绿地，实现「一面观江、一面揽绿」，是整块地块不可复制的核心景观资源位；

2. 185㎡高阶改善户型：沿东侧浦江岸线一字排布，端厅+主卧全面朝江，为社区主力一线江景户型；

3. 165㎡纯改善洋房户型：布局于地块南侧9层洋房楼栋，直面中央花园，主打低密、安静、宜居，适配静谧改善需求；

4. 145㎡、125㎡入门改善户型：排布于地块西侧，依托龙吴路城市绿带+社区中央花园双重绿意，以优质生态景观弥补无江景短板，适配刚需及入门改善人群。

五、社区噪音场模拟实测分析

本次噪音模拟基于地块真实路况建模，参考城市标准车流数据（日间车道200辆/小时、夜间50辆/小时，小区内部道路日间60辆/小时、夜间20辆/小时），采集地面1.5米人耳高度噪音数据，所有数值均为建筑外侧原始噪音，实际室内可通过隔音玻璃大幅降噪（噪音每提升3分贝，响度翻倍）。

1. 整体噪音分布（日夜对比）

• 日间：北侧临绿地与罗秀路≤61分贝；南侧临规划道路≤66分贝；西侧临龙吴路≤70分贝；东侧临滨江商办与龙腾大道≤51分贝；

• 夜间：北侧≤55分贝；南侧≤60分贝；西侧≤64分贝；东侧≤45分贝。

整体来看，东侧滨江界面噪音最低、静谧性最优，西侧临主干道噪音相对更高，户型落位已通过景观绿带实现降噪缓冲。

2. 楼栋立面噪音

团队同步完成住宅楼栋南北立面、日夜高峰全维度噪音数据测算，楼栋南北向噪音差异贴合路网分布规律，南向临社区内部园林，噪音干扰更小，居住舒适度更佳。

六、地块实地实景探查

本次所有分析及素材，均基于2026年10月11日徐汇滨江xh297A-06地块现场实地实探，数据真实、现状直观，精准还原地块当下实景与板块真实价值。