虹口保利欧阳路项目（HK153-02地块）项目简介
备注：项目暂未官宣正式案名，业内统称保利欧阳路项目，虹口内环内纯新改善住宅，2026年5月土拍拿地，目前处于规划公示阶段，尚未开盘。
一、地块基础信息
• 地块编号：虹口区欧阳路街道HK153-02
• 位置：虹口内环内，欧阳路&吉祥路交叉口，东至吉祥路，南至欧阳路，西至欧阳路
• 拿地房企：上海保利城市发展有限公司（保利发展）
• 土拍：2026年5月29日，6家房企（保利、绿城、金茂、中建东孚等）27轮竞价，总价14.3亿，楼板价93775元/㎡，溢价率17.21%，欧阳路板块新高地价
• 用地面积：6099.68㎡，容积率2.5，计容建面15250㎡，70年住宅用地
• 总建面：约2.72万㎡（地上21631.43㎡，地下5600㎡），配建约400㎡社区配套
二、社区规划（南低北高布局）
规划3栋住宅，三角形地块，南低北高排布，中央围合景观庭院：
1. 南侧3号楼：8+1层洋房，总高约33米
2. 北侧1号楼：15+1F小高层，54.9m
3. 北侧2号楼：16+1F小高层，59.99m
• 特色设计：整体抬板约7.2米，地库顶板抬高，地面释放更多景观空间；类一梯一户，风雨连廊、多入口归家系统，人行主入口在南侧尖角位置；人车分流，车行出入口设置在欧阳路、吉祥路
• 产品：南北通透，多阳台、飘窗，边户配置转角飘窗，部分户型有挑空附赠空间；主力户型预估110/120/140㎡，套均面积控制在140㎡以内，内环稀缺中小改善平层。
楼栋户型预估：
1#：东户110㎡、中间户120㎡、西户140㎡
2#：东户140㎡、中间户120㎡、西户120㎡
3#洋房：中间120㎡，边户140㎡
三、区位&配套（虹口内环，历史风貌板块）
✅ 交通
• 10号线【邮电新村站】步行约500米；
• 海伦路站（4/10/在建19号线）约800-900米；
• 在建19号线甜爱路站，未来双轨交汇，内环交通便捷。
✅ 人文与生态
紧邻甜爱路、山阴路历史风貌区，鲁迅公园、四川北路板块，老上海里弄人文底蕴浓厚。
✅ 商业/生活配套
四川北路商圈、瑞虹新城商圈双商圈辐射；周边成熟老社区，菜场、超市、医疗配套成熟。
✅ 教育
虹口教育资源密集，周边有欧阳路二小、虹口实验学校等（以交付后官方划片为准，宣传不可承诺学区）
四、项目定位&客群画像
内环存量置换改善楼盘，目标客户就是虹口、内环老小区置换业主。
客户痛点：老破小户型老旧、物业差，想要留在内环，追求地段确定性+居住品质升级；看重资产保值，卖旧买新置换。
项目核心卖点：内环稀缺新供地、低密洋房+小高层组合，抬板社区、类一梯一户，高得房率，保留内环成熟生活圈。
五、市场关键点
1. 地价接近9.4万/㎡，未来入市价格预期较高，属于虹口内环改善标杆；
2. 地块激烈竞价（含金茂、绿城同台竞争），市场认可度高；
3. 拿地后审批速度极快，实现交地即交证，开发节奏快，预计不久后会公布正式案名、样板、入市节点
六、竞品对比简要
同板块竞品以二手老房为主；新房竞品：金茂璞元（瑞虹）、招商苏河湾SH178。
差异：保利欧阳路户型面积段更小，总价门槛更低；靠近甜爱路历史风貌区，人文属性强；产品是洋房+小高层，社区规模精致，适合不想离开虹口内环的本地置换家庭。
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