保利欧阳路｜藏在鲁迅公园旁，内环老城难得的纯新改善盘
内环内的住宅用地，每一块都弥足珍贵，而能落于历史风貌带、毗邻城市公园的纯商品住宅，更是稀缺中的稀缺。保利欧阳路 hk153-02 地块，便是虹口近年极具看点的一幅宅地，坐落于欧阳路、吉祥路交汇处，背靠鲁迅公园，浸润山阴路、甜爱路老上海人文底蕴。
2026 年 5 月土拍，6 家房企同台竞争，27 轮激烈竞价后，保利以 14.3 亿元成功摘地，楼板价约 93775 元 /㎡。地块占地约 6099.68㎡，计容建面约 15250㎡，容积率 2.5，限高 60 米。地块无保障房，全盘 70 年商品房，精装标准≥4000 元 /㎡，目前规划方案已定，建设工程规划许可证已获取，静待开工。
项目最大优势，就是配套全部现成，无需等待。出门不远即是鲁迅公园，休闲、健身、放空都很方便；周边梧桐里弄林立，多伦路、山阴路人文氛围感浓厚。1 公里内瑞虹天地，商业、影院、商超一应俱全。轨交方面，步行可达 10 号线邮电新村站，在建 19 号线甜爱路站近在咫尺，海伦路 4/10 号线加持，通达北外滩、人民广场、陆家嘴，内环通勤优势显著。
社区规划 3 栋住宅，南低北高错落布局：南侧一栋 8+1 层洋房，北侧两栋 15-16 层高层。项目创新采用约 6.5 米整体抬板设计，地库设在抬板之下，实现人车分流。抬板层打造庭院景观、下沉花园、风雨连廊，在有限土地里最大化营造静谧的社区环境。小区仅百余套房源，总户数约 110-130 户，圈层纯粹。网传主力户型 120-180㎡三至四房，面向内环改善置换，高楼层可俯瞰鲁迅公园绿意。
客观而言，项目存在先天局限。三角地块，南侧洋房低层会被金陵国际大厦遮挡，日照偏弱；部分房源临欧阳路、吉祥路主干道，存在车流噪音。地块规模有限，没有大型会所，社区配套主打精致景观。
综合板块新房行情与土地成本，预估未来入市单价 12-14 万 /㎡，套总价约 1500-2200 万。项目预计 2027 年中下旬开放展厅样板间，2027 年底至 2028 年取证上市。
适合客户：虹口、杨浦地缘改善，留恋内环成熟生活，偏爱公园与老上海人文氛围，接受精致小盘，寻求全新商品房的置换家庭。介意三角地、临街噪音、需要丰富社区配套的客户，建议谨慎考量。
