虹口芯保利hk153-02（欧阳路地块）最新全动态｜内环内纯新盘，楼面9.377万，规划、进度、产品一览！

内环虹口，土地稀缺度不言而喻。备受上海改善市场关注的保利欧阳路hk153-02地块，自5月土拍拿地之后，历经方案公示、多轮优化调整、规划证落地，现已进入施工筹备阶段，是2026年虹口内环核心为数不多的全新商品住宅项目。

地块全称虹口区欧阳路街道hk153-02地块（业内俗称欧阳路250街坊），四至清晰：东至吉祥路，南、西临欧阳路，北侧为hk153-01地块，地处虹口成熟居住腹地，属于内环内核心区位，距离鲁迅公园、四川北路商圈很近，城市界面成熟，配套全部现成，没有漫长规划等待周期。

一、土拍基础信息

2026上海四批次土拍，该地块吸引6家房企报名，经过27轮竞价，上海保利城市发展有限公司（保利）以14.3亿元拿下，成交楼面价93770元/㎡，溢价率17.21%。

用地面积：6099.68㎡，容积率2.5，计容建面15250㎡，用地性质为三类住宅组团用地，纯商品房，无保障房、无安置房混居，是内环稀缺小而精的改善地块。

二、规划审批节点（最新官方时序）

1. 6月3日：首次建设方案公示，对外释放初始总平方案

2. 7月17日：方案调整公示，优化总平面布局、建筑体量、建筑间距、地下车库消防坡道、出入口等细节，解决和周边老建筑的间距问题，属于老城地块常见优化动作

3. 8月13日：拿到建设工程设计方案批复

4. 8月27日：正式核发建设工程规划许可证，方案彻底定版，总建面约26735.82㎡，地上21235.82㎡，地下5500㎡，计容面积保持15250㎡不变

5. 9月：项目进入工程招标，同步启动前期场地准备；中秋国庆期间欧阳路街道对该保利工地开展节前安全检查，督促文明施工，减少对周边老旧小区居民的噪音、扬尘影响，目前处于开工前期准备阶段，主体尚未出地面

三、产品规划详情

项目规划3幢住宅，最高17层，建筑限高60米，设置架空层+地下车库。

总投资约20亿元，地块体量偏小，属于精致型内环改善盘。

从计容规模推算，总户数不会多，走低户数、纯改善路线，主打大户型。结合虹口内环同板块项目定位与保利产品体系，市场普遍预判主力户型起步大概率140㎡+改善大平层，含160-180㎡主力段，预留少量更大户型，面向四川北路、北外滩、虹口本地地缘置换客群。

建筑设计充分考量老城环境，重点控制楼栋间距，弱化对周边原有住宅的采光遮挡；地下车库出入口做专项优化，减少欧阳路、吉祥路路面交通干扰。

地块本身没有大面积土地做超大中央园林，会依托楼栋架空层打造精致泛会所，作为社区主要公区。

四、地段配套简析

✅交通：内环内，临近地铁8号线曲阳路站、10号线邮电新村站，双地铁覆盖；欧阳路、四平路城市主干道，通达北外滩、外滩、人民广场。

✅商业：四川北路商圈、龙之梦虹口、瑞虹天地集群，成熟商业密集。

✅生态：步行可达鲁迅公园，内环难得城市绿地资源。

✅教育：虹口教育资源富集，周边多所中小学，属于虹口成熟文教居住片区。

✅短板：老城地块，周边大量老旧小区，界面新旧交织；地块占地小，社区内部景观空间有限。

五、市场预期与关键观察点

1. 案名尚未官宣：截至当前，保利还没有对外正式发布项目案名，市场流传多个备选名称，暂未落地；后续营销展厅、样板间开放，才会正式对外定名。

2. 售价预期：楼面9.377万，叠加建安、财务成本，未来入市指导价预期将站上虹口内环改善梯队，定位高端改善，瞄准北外滩、虹口本地高净值置换客，客群看重内环地段、成熟配套、城市资源，而非超大社区园林。

3. 竞争关系：同片区竞品不多，虹口近几年宅地供应极少，项目最大差异化是内环内、纯商品房、小体量精致社区，区别于北外滩的超高层江景豪宅，主打城市成熟生活的改善需求。

六、后续关键时间线预判

• 2026年底：正式进场开工，场地平整、基坑施工

• 2027年上半年：官宣案名、展厅开放，释放户型图

• 2027年下半年：样板间开放，等待预售证申领入市

一句话总结：保利欧阳路hk153-02地块，虹口内环稀缺小体量纯改善住宅，规划证已到手，正在前期施工筹备，案名、户型暂未官方释放，预计2027年面市，是虹口内环值得重点跟踪的核心新盘。