保利虹口欧阳路星曜｜鲁迅公园旁，内环内核的小而美改善住区

保利虹口欧阳路｜鲁迅公园旁，内环内核的小而美改善住区

在内环土地愈发稀缺的当下，虹口欧阳路 hk153‑02 地块，是少有的扎根历史风貌带的纯商品住宅地块，由保利发展拿下，紧邻鲁迅公园、山阴路甜爱路历史街区，兼顾老上海人文烟火与现代改善居住需求。

地块呈三角形态，出让面积约 6099㎡，计容建面仅约 15250㎡，容积率 2.5，限高 60 米。土拍阶段 6 家房企角逐，历经 27 轮竞价，成交总价 14.3 亿，楼板价高达 93775 元 /㎡，精装标准不低于 4000 元 /㎡，无保障房配比，全部为 70 年商品住宅，已经取得建设工程规划许可，进入开发筹备阶段。

交通条件十分扎实，步行约 500 米抵达 10 号线邮电新村站，700 米左右是在建 19 号线甜爱路站，海伦路 4/10 号线也在一公里生活圈内，通达陆家嘴、南京东路、北外滩，通勤效率突出。 生活层面，西北侧就是鲁迅公园，日常休闲散步触手可及；山阴路、多伦路、甜爱路的老上海里弄人文氛围浓厚；向东一公里直达瑞虹天地，商业、餐饮、文娱配套齐全，老城成熟界面，不用等待配套兑现。

项目规划 3 栋住宅，采用南低北高错落排布：南侧为 8+1 层低密洋房，北侧两栋为 15‑16 层高层。项目一大亮点是约 6.5 米整体抬板设计，地库置于抬板之下，实现完全人车分流，隔绝地面车流噪音，把地面空间留给社区庭院、下沉景观、风雨连廊，打造精致的小体量园林，提升私密性与居住质感。

整体总户数仅 110‑130 套，属于典型小而精的内环社区，网传主力户型 120‑180㎡三房至四房，瞄准内环置换改善家庭，偏向通透大面宽的改善设计，部分高楼层有机会远眺鲁迅公园景观。

客观看待项目短板：三角地块先天格局，南侧洋房受周边金陵国际大厦遮挡，低层日照偏弱，北侧两栋高层日照表现更优；部分楼栋临近欧阳路、吉祥路主干道，会存在路面噪音影响；地块规模有限，没有大型会所，社区公共配套以庭院景观为主。

市场预期，对标虹口内环周边新盘，未来入市预估单价 12‑14 万 /㎡，套均总价约 1500‑2200 万。项目暂未开工，预计 2026 年中下旬出展厅，2026年底‑2027年初启动摇号。

适合人群：偏爱内环成熟地段、看重公园与人文环境，追求精致低密改善，不执着超大社区体量的置换客群；如果介意三角地块形态、临街噪音，需要实地踏勘楼栋取舍。