保利欧阳路项目｜当内环土地越来越稀缺，老城的改善新答案
上海内环可供开发的纯商品宅地已经越来越少，很多改善家庭想要留在成熟市区，往往只能在老旧二手房之间反复挑选。虹口欧阳路 hk153‑02 地块，保利拿下的这宗三角小地，就是内环老城难得的全新住宅供给，一边承接鲁迅公园、历史风貌区的城市底蕴，一边给出现代化的改善产品。
土拍阶段，6 家头部房企角逐，历经 27 轮竞价，保利以 14.3 亿斩获，楼板价高达 93775 元 /㎡。地块占地仅约 6100㎡，计容建面约 15250㎡，容积率 2.5，限高 60 米，无保障房配比，全部 70 年商品住宅，装修标准不低于 4000 元 /㎡。拿地之后审批推进迅速，很快完成规划公示，拿到工程规划许可，开发节奏十分靠前。
地段是这个盘最硬的底牌。项目坐落欧阳路与吉祥路交汇处，属于欧阳路街道，紧邻鲁迅公园，日常休闲散步触手可及。甜爱路、山阴路、多伦路历史街区环绕，梧桐里弄的老上海氛围浓厚。向东约 1 公里直达瑞虹天地，商业、餐饮、娱乐全部现成，不需要等待规划落地。
轨道交通矩阵完善：步行约 500 米到 10 号线邮电新村站，在建 19 号线甜爱路站距离不远，海伦路 4/10 号线也在 1 公里辐射圈内，去往北外滩、南京东路、陆家嘴通勤通达性很强，内环的交通优势充分体现。
产品层面，受限于三角地块形态，项目规划 3 栋住宅，采用南低北高错落排布。南侧设置 8+1 层洋房，北侧两栋为 15‑16 层高层。项目最大产品亮点，就是约 6.5 米整体抬板，地库完全下沉于抬板之下，做到真正人车分流。抬板之上打造中央庭院、下沉景观与风雨连廊，用立体空间弥补地块面积小的短板，隔绝街道车流干扰，提升社区私密感与居住质感。
整个小区总户数控制在 110‑130 套，规模小巧，圈层纯粹。市场预判主力户型为 120‑180㎡三房、四房，瞄准内环置换群体。高楼层有机会眺望鲁迅公园绿意，对于厌倦老房子户型差、无电梯、社区杂乱的本地置换客群，是一套全新的选择。
但地块先天的客观问题不能回避。三角地块格局，南侧洋房低楼层受金陵国际大厦遮挡，日照条件有限，北侧两栋高层日照表现更优。部分房源直面欧阳路、吉祥路主干道，会存在路面噪音。地块体量小，没有大型会所，社区配套以景观庭院为主，更偏向精致小盘，而非大型复合社区。
结合楼板成本和虹口内环新房行情，市场普遍预判未来入市单价 12‑14 万 /㎡，套均总价区间 1500‑2200 万。项目目前处于前期筹备，预计 2027 年年中开放展厅样板间，2027 年底‑2028 年取证摇号入市。
什么样的客户适合看这个项目？ 优先是虹口、杨浦本地置换，不愿离开熟悉生活圈，看重现成配套、公园资源、内环地段确定性，能够接受小体量社区的改善家庭。如果非常介意地块三角形态、临街噪音、追求超大社区配套，则需要谨慎权衡，等待楼栋平面图纸出来之后再细选楼栋楼层。
